Municipalidad de Junín de los Andes ORDENANZA Nº 3455/2023.-
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O R D E N A N Z A Nº 3455/2023
VISTO: El Expediente C.D. Nº 11.633/23 de fecha 26/07/2023, iniciado por el Departamento
Ejecutivo Municipal que contiene anteproyecto de regularización de declaración de
divisiones simples o fraccionamientos y obras en construcción o construidas, con destino según
Código Urbano y de Edificación (C.U.E.) Ordenanza Nº 237/1991 - Capítulo 9, Inciso 13
“Enumeración de usos”, que no poseen expediente en la Secretaría de obras, Servicios Públicos
y Planeamiento Urbano, o que los mismos se encuentren con plazos vencidos, llamado en
adelante “Régimen especial de regularización de construcciones y fraccionamientos”, y:
CONSIDERANDO:
Que, la Municipalidad de Junín de los Andes tiene la responsabilidad en el control de
las edificaciones dentro del ejido municipal.-
Que, es conveniente regular de forma excepcional ciertas situaciones existentes en
cuanto a edificaciones y mejoras no declaradas.-
Que, como consecuencia de la dinámica del crecimiento edilicio se han ido produciendo
situaciones anómalas, ya sea por falta de tramitación del correspondiente permiso, por desajuste
entre el proyecto presentado y lo construido o por incumplimiento a directrices del código de
edificación y normas vigentes complementarias; todo lo cual se encuentra reflejado por las
inspecciones del Departamento de Obras Particulares.-
Que, con la presente normativa se pretende resolver un problema para el contribuyente,
sin abandonar el principio de equidad que hay que mantener con aquellos vecinos que han
cumplido con las disposiciones vigentes.-
Que, por los principios de sana administración se deben procurar los medios necesarios
para revertir tal situación, en condiciones que aseguren justo tratamiento de los diversos casos,
en función de las distintas alternativas que se planteen.-
Que, para concretar lo precedentemente se debe facilitar a los contribuyentes la posibilidad
de regularizar dichas edificaciones, generadoras a su vez de deudas con el erario público, no
permitiendo a los propietarios tramitar la resolución de inmuebles, cuestiones legales relativas a los
inmuebles de su propiedad que por razones de ser antirreglamentarias se encuentren paralizadas o
bien sin poder ser resueltas en la Administración Municipal.-
Que, el Código Urbano y de Edificación actual Ordenanza Nº 237/1991 y sus
modificatorias, fueron analizadas, revisadas y se generó una propuesta de nuevo Código que se está
elaborando en base al Plan de Ordenamiento Territorial realizado en 2019.-
Que, el presente régimen otorga facilidades de adhesión, pero a su vez condiciona a los
contribuyentes que no tengan la intención de regularizar su situación al no ingresar a éste régimen,
de ser inmediatamente intimados y ejecutados, tal como lo determina la normativa vigente.-
Que, existen construcciones finalizadas con planos aprobados y con la construcción
conforme a ellos, los cuales no poseen el final de obra y no se les puede otorgar ya que se puede
comprobar que el profesional responsable ya no reside en la provincia.-
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
SECRETARIA LEGISLATIVA VICEPRESIDENTE A/C
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Que, por todo esto y tornando necesario implementar un régimen de regularización de
los fraccionamientos, las edificaciones y sus mejoras e irregularidades no declaradas.-
Que, este Concejo Deliberante en Sesión Ordinaria de fecha 30/08/2023, conforme al
Despacho Nº 033/23 de la Comisión de Obras, Servicios Públicos y Planeamiento Urbano,
dispone en tratamiento sobre tablas y por unanimidad, aprobar el presente proyecto de
ordenanza, con el dictado de la norma legal pertinente.-
POR ELLO Y EN USO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE LA CARTA
ORGÁNICA MUNICIPAL, EN SUS ARTÍCULOS 56º Y 57º Inc. “a”, EL CONCEJO
DELIBERAN TE DE LA CIUDAD DE JUNÍN DE LOS ANDES, REUNIDO EN SESIÓN
ORDINARIA, SANCIONA CON FUERZA DE:
O R D E N A N Z A
ARTÍCULO 1º: SE ESTABLECE: por la presente el régimen de declaración de divisiones
simples, fraccionamientos y obras en construcción o construidas, con destino según Código
Urbano y de Edificación (C.U.E.) Ordenanza Nº 237/1991 - Capítulo 9, Inciso 13
“Enumeración de usos”, que no poseen expediente en la Secretaría de obras, Servicios Públicos
y Planeamiento Urbano, o que los mismos se encuentren con plazos vencidos. Llamado en
adelante “Régimen especial de regularización de construcciones y fraccionamientos”.-
ARTÍCULO 2º: Quedan comprendidas en esta ordenanza las siguientes situaciones:
a) Edificaciones existentes sin infracciones al C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, que no cuenten con documentación en trámite y necesiten
registrar edificaciones para la obtención del certificado final de obras.
b) Edificaciones existentes con infracciones al C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, que no cuenten con documentación en trámite y necesiten
registrar edificaciones para la obtención del certificado final de obras.
c) Edificaciones existentes sin infracciones al C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, que cuenten con documentación en trámite sin terminar y
necesiten registrar edificaciones para la obtención del certificado final de
obras.
d) Divisiones que no se hayan presentado a la fecha de aprobación de esta
ordenanza.
e) Fraccionamientos que no posean trámite según C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, y necesiten registrar edificaciones para la obtención del
certificado final de obras.
f) Fraccionamientos que posean trámite según C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, y se encuentren en situación irregular en cuanto a los
servicios de infraestructura exigidos en el Capítulo 14 de C.U.E., y
necesiten registrar edificaciones para la obtención del certificado final de
obras.
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
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g) Fraccionamientos que posean trámite según C.U.E. Ord. Nº 237/1991 y
modificatorias, y se encuentren en situación irregular en cuanto a los
indicadores urbanos exigidos en el Capítulo 13 de C.U.E. y ordenanzas
modificatorias, y necesiten registrar edificaciones para la obtención del
certificado final de obras.
ARTÍCULO 3º: El proceso de regularización de fraccionamientos se iniciará mediante
cualquiera de los siguientes actos:
a) La solicitud del titular del fraccionamiento a la Secretaría de Obras,
Servicios Públicos y Planeamiento Urbano;
b) La solicitud de la asociación de vecinos posesionarios de lotes dentro del
fraccionamiento objeto de regularización; o
c) La promoción del Ejecutivo Municipal que se plantee a través de la
Secretaría de Obras, Servicios Públicos y Planeamiento Urbano.
Para cumplimentar este punto, La Secretaría y las dependencias que
correspondan, realizarán un inventario con datos catastrales y de
propiedad de cada fraccionamiento existente en el Ejido Municipal.
Dentro de este inventario se elaborará un informe de condiciones a
cumplir por el fraccionamiento, según ANEXO 3, para que al que se le
haya detectado una irregularidad, pueda contar con los requerimientos de
aprobación.
Formas de ingreso de los fraccionamientos al inventario:
I. Mediante el análisis de la documentación existente de los
fraccionamientos emplazados en el ejido municipal,
II. Los que se detecten mediante inspección Municipal,
III. O los que surjan de la presentación de planos de construcción
ubicados en el.
ARTÍCULO 4º: Quedan excluidas todas las construcciones, divisiones o fraccionamientos
incluidos en el ANEXO 2, punto 2.7. y ANEXO 3, punto 3.3.-
ARTÍCULO 5º: Definiciones:
Lote: porción de terreno obtenida mediante la división de una superficie que será destinada
a la edificación.
División: consiste en partir un terreno en dos o más lotes, y debe ser solicitada siempre por
el titular registral del mismo.
Fraccionamiento: es un conjunto de manzanas y lotes trazado y planeado para ser un centro
poblacional, ejecutándose las obras de urbanización que le permita poseer infraestructura,
equipamiento, vías y servicios urbanos.
ARTÍCULO 6º: Se establece un régimen especial de regularización para los fraccionamientos
y las edificaciones, construidas o en construcción por un plazo de 6 (seis) meses a partir de la
atención normalizada de las oficinas municipales.
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
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ARTÍCULO 7º: Los propietarios de fraccionamientos edificios o mejoras, realizadas con o sin
permiso municipal y con anterioridad a la promulgación de esta norma, que se acojan al
presente régimen quedarán liberados de la totalidad de las multas a que refiere el Código
urbano y de edificación Ord. Nº 237/1991 y ordenanzas modificatorias.
ARTÍCULO 8º: La adhesión al presente régimen tendrá carácter de Declaración Jurada y se
perfeccionará con la presentación de los planos, conforme al ANEXO 2 para construcciones y
al ANEXO 3 para fraccionamientos, debiendo cumplir en un plazo de 30 (treinta) días la
finalización de la documentación de las construcciones, o sea la solicitud del Certificado final
de medición para las construcciones, y firma del convenio de obras de infraestructura o
realización de las mismas para fraccionamientos, sino caerán de este plan sin poder volver a
reincorporarse nuevamente.
ARTÍCULO 9º: A los efectos de beneficiarse con este Régimen, el contribuyente y/o
propietario deberá reunir los siguientes requisitos:
A. Documentación Obligatoria
De la propiedad:
1. Deberá presentar Escritura o Boleto de Compra-venta de la propiedad, coincidiendo el
titular de la propiedad con el contribuyente.
De los Responsables:
1. Solicitud completa de adhesión al régimen especial de Regularización con
Declaración jurada de obra construida sin permiso municipal, firmado por el propietario
como único responsable (Anexo 1).
Del Proyecto:
1. Los planos de MEDICIÓN de obras reglamentarias y obras anti reglamentarias,
se presentarán conforme modelo del régimen de adhesión (Anexo 2).
2. Informe con fotografías de las edificaciones (Anexo 1).
B. Si la construcción se encontrara ubicada en fraccionamientos no aprobados, para esta
presentación, primero deberá hacerse la presentación de la regularización del
fraccionamiento según ANEXO 3.
C. Presentar en la Secretaría de Obras, Servicios Públicos y Planeamiento Urbano de la
Municipalidad de Junín de los Andes, el plano de medición, de cada edificación
denunciada, de acuerdo a lo determinado por esa dependencia Municipal (ANEXO 2).
D. El Plano mencionado deberá estar firmado por el Propietario del inmueble y por un
profesional habilitado.
E. La presentación del o de los planos deberá efectivizarse antes del plazo establecido en el
Artículo 6.
F. Las personas de escasos recursos, debidamente acreditadas por encuesta socioeconómica,
efectuada por la Secretaría de Acción Social de la Municipalidad, deberán acceder al
beneficio de exención del pago del visado municipal de medición de viviendas
unifamiliares, no así de la contratación del profesional idóneo para que realice la
presentación de la documentación correspondiente.
Las encuestas socioeconómicas deberán contar con el acuerdo del concejo deliberante
mediante el dictado de una resolución.
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
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G. Cumplido el periodo de regularización establecido en el Artículo 6, los contribuyentes
que no hayan presentado en término la documentación correspondiente en la Secretaría
de Obras, Servicios Públicos y Planeamiento Urbano, serán intimados por parte de los
organismos Municipales competentes, a que lo hagan en un plazo perentorio no mayor a
los treinta (30) días según C.U.E. Capítulo 8 inciso 5, a partir de la notificación;
pasando a ser infractores vencido el mismo y haciéndose pasibles de las sanciones y
multas establecidas en la Ordenanza Nº 2815/2018 “Código de Faltas Municipal” y sus
Ordenanzas ampliatorias y/o modificatorias.
ARTÍCULO 10º: La documentación que resultare aprobada y cualquier otra que se extienda a
tal efecto, deberá consignar la leyenda “Régimen especial de regularización de
construcciones y fraccionamientos”.-
ARTÍCULO 11º: El Departamento Ejecutivo Municipal promoverá la adhesión de los
Colegios y Consejos profesionales al presente régimen, con el fin de obtener reducciones en los
gastos totales que importa la tarea profesional a cuyo efecto se deberán firmar convenios
específicos.-
ARTÍCULO 12º: SE COMUNICA: al Departamento Ejecutivo Municipal.-
DADA EN LA SALA DE SESIONES “GENERAL JOSÉ DE SAN MARTÍN” CONCEJO
DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE JUNÍN DE LOS ANDES, PROVINCIA DEL
NEUQUÉN, A LOS TREINTA DÍAS DEL MES DE AGOSTO DEL DOS MIL
VEINTITRÉS, SEGÚN CONSTA EN ACTA N° 2225/23.-
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
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ANEXO 1: Declaración jurada
SOLICITO LA ADHESIÓN A LA ORDENANZA Nº 3455/2023
DEL PROPIETARIO:
Apellido y Nombre:
Tipo y Nº de documento:
Domicilio Real:
Teléfono:
DEL CATASTRO:
Datos de identificación del inmueble donde se encuentra la construcción, ampliación y/o
modificación por la cual realizo presentación de planos de MEDICIÓN:
Lote/Fracción:
Manzana:
Nomenclatura Catastral:
Metros de frente del lote:
Metros de fondo del lote:
Superficie de la parcela:
DE LA CONSTRUCCIÓN:
Expedientes de antecedente:
Fecha de construcción, ampliación y/o modificación de la obra:
Total metros cuadrados (m²) cubiertos de la construcción en el lote incluida la nueva
declaración:
TIPOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN:
Materialidad del techo:
Materialidad de los muros:
Terminaciones exteriores:
Terminaciones interiores:
Materialidad de las aberturas:
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INSTALACIONES:
Electricidad
Red EPEN - Paneles Solares – Energía Eólica
(Tachar lo que no corresponda)
Otro:………………………………………………………………….
Sanitaria
Red EPAS - Cámara séptica – Pozo absorbente – Lecho Nitrificante – Planta Modular
(Tachar lo que no corresponda)
Otro:………………………………………………………………….
Agua
Red EPAS – Perforación de agua
(Tachar lo que no corresponda)
Otro:………………………………………………………………….
Gas
Red de Camuzzi – Gas envasado (detallar cuál)
(Tachar lo que no corresponda)
Otro:………………………………………………………………….
Tipo de calefacción
Artefactos a gas natural – artefactos a gas envasado – artefactos a Leña
(Tachar lo que no corresponda)
Otro:………………………………………………………………….
VÍA PÚBLICA:
Vereda SI - NO (Tachar lo que no corresponda) Ancho:
Cordón cuneta SI - NO (Tachar lo que no corresponda)
Calle PAVIMENTADA – ADOQUINADA – ENRIPIADA (Tachar lo que no corresponda)
Arbolado Urbano: SI - NO (Tachar lo que no corresponda)
Cantidad de ejemplares:
Especie de árbol (opcional):
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DECLARACIÓN JURADA DE OBRA CONSTRUIDA SIN PERMISO DE
CONSTRUCCIÓN
Manifiesto ser TITULAR - OCUPANTE DEL INMUEBLE CON BOLETO:
Simple, Certificado, Protocolizado:
Título de propiedad, Matricula Nº:
Cesión de derechos y acciones:
Plano de Mensura:
Certificado de amojonamiento:
Expido la presente con carácter declaración jurada asumiendo el compromiso de realizar las
modificaciones o tareas necesarias para ajustar la obra a la normativa vigente (Ord. Nº 237/91)
y la responsabilidad de la veracidad de la documentación presentada y de los daños o perjuicios
que pudiera ocasionar la construcción declarada a fincas linderas o terceros.
Cantidad de fotos adjuntadas: ____
NOMBRE DEL (PROPIETARIOS) CONTRIBUYENTE:
Nº DE DOCUMENTO:
LUGAR Y FECHA:
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FIRMA
ACLARACIÓN Y TELÉFONO
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ANEXO 2: Documentación técnica para la registración de construcciones.
El profesional responsable de la presentación de la documentación deberá presentar como
medición lo construido y como obra nueva lo que está en construcción, haciéndose cargo de la
dirección de obra de las tareas que faltaren al momento de la presentación de la declaración
jurada con fotos que va adjunto al plano, por lo que implica que una vez relevada la obra se
considera paralizada hasta la aprobación de los planos.
2.1 Carpeta reglamentaria conteniendo:
I. Declaración jurada (ANEXO 1).
II. Certificado de amojonamiento con curvas de nivel.
III. Documentación que acredite la propiedad del inmueble.
IV. Certificación de libre deuda municipal sobre el inmueble en cuestión, y
contravencional del/los propietario/s, ambos expedidos por la Municipalidad.
V. 1 (uno) juego de los siguientes planos firmados por profesional y propietario:
1. LAMINA N°1 PLANO GENERAL escala l:100, 1:200 o adaptada al
proyecto
CARATULA REGLAMENTARIA (ver título 2.2 “Carátula”)
BALANCE DE SUPERFICIES, con figuras regulares con cotas.
BALANCE DE TECHOS, con sectores regulares con porcentajes.
IMPLANTACIÓN:
PLANTA DE TECHOS con: pendientes, tipo de desagüe y
proyección de la baja.
Identificación de lotes linderos y construcciones relevantes
construidas sobre ejes medianeros.
CURVAS DE NIVEL: trasladadas del certificado de
amojonamiento.
Especies arbóreas existente de valor, especias nativas según
Ord 2800/18.
Excavaciones, desmontes y terraplenamientos realizados, se
presentará corte del total del terreno si es necesario para
aclarar los movimientos de suelo.
Cotas de nivel, se tomará la cota sobre línea municipal como
±0.00 de las construcciones.
VEREDA y CALLE existente, se deberá RELEVAR ancho de
vereda, estado y los elementos fijos (postes de alumbrado,
arboles según Ord 2800/18, cartelería, etc.). Si no cumple con
la Ord. Nº 2509/15, se deberá aclarar que artículos.
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Sistema de tratamiento de efluentes o conexión a la red con
punto de ingreso, ubicación de medidores de todos los
servicios existentes en el terreno.
2. LAMINA N° 2 en escala 1:100
CARATULA REGLAMENTARIA (ver título 2.2 “Carátula”)
PLANO ARQUITECTURA: plantas, cortes representativos y la
vista que se ve desde la vía pública con ubicación de ejes medianeros, quedará a
consideración de la oficina de obras privadas la solicitud de cualquier plano o detalle
adicional.
PLANILLA ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN
DETALLE DE ESCALERA
2.2 Carátula
En el ángulo inferior derecho se dibujará la carátula reglamentaria según el modelo fijado por
la oficina de obras privadas. Los planos de medición de obras ejecutadas sin permiso
adoptaran los siguientes títulos alternativos, de manera excluyente, según corresponda:
“Plano de registración de MEDICIÓN DE OBRA REGLAMENTARIA”
“Plano de registración de MEDICIÓN DE OBRA ANTI REGLAMENTARIA”
En los planos de medición orientados a registrar las OBRAS ANTI REGLAMENTARIAS se
deberá colocar en los planos la siguiente nota, que tendrá que estar firmada al pie y ubicada
inmediatamente arriba del cuadro mencionado en el punto precedente, respetado el ancho de
la caratula:
“El que suscribe la presente, titular del plano que se ingresa en el marco del régimen
para la incorporación de las obras ejecutadas sin permiso establecido por la presente,
que implica el pago de una sobretasa mensual hasta tanto se verifique la retrocesión
de las condiciones edilicias antirreglamentarias conforme dictamen obrante en el
presente expediente, se compromete a abonarla hasta que se modifiquen estas
condiciones conforme la liquidación que obra al pie.”
LAURA ESTER RIFFO MIGUEL ÁNGEL LEDESMA
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Asimismo, en esta categoría de planos se incorporará el siguiente cuadro que tendrá que estar
ubicado inmediatamente arriba de la caratula, respetará el ancho de la misma y será
completado por la oficina de obras privadas:
LIQUIDACIÓN DE SOBRETASA POR LA INSPECCIÓN DE
LAS CONSTRUCCIONES ANTIRREGLAMENTARIAS
INCORPORAD AS
DESCRIPCIÓN % de SOBRETASA
1 FOS
2 FOT
3 Invasión de Retiro de frente
3ª Invasión de Retiro lateral
3b Invasión de Retiro lateral
3c Invasión de Área de fondo
4 Modificación del espacio público
5 Densidad
6 Cocheras
7 Seguridad
8 Accesibilidad
9 Habitabilidad
10 Pendiente de techos
11 Materialidad
Sumatoria Total
Sobretasa a liquidar
2.3 Registración de obras clandestinas
Se consideran clandestinas las obras terminadas sin que se hayan cumplido los trámites
correspondientes de aprobación del proyecto ante la Municipalidad. Los propietarios están
obligados a la declaración de las mismas mediante los procedimientos establecidos en el
presente a fin de su registración mediante plano.
Bajo el término genérico de obras ejecutadas sin Permiso o clandestinas se incluye también
todo tipo de construcciones, instalaciones y trabajos susceptibles de soportar un uso que deba
contar con permiso de obra.
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La obra clandestina será calificada como “reglamentaria” si no contradice ninguna de las
normas técnicas del C.U.E Ord. Nº 237/1991 o “antirreglamentaria”, en el caso contrario.
Si la obra clandestina está en ejecución se deberán paralizar de inmediato los trabajos hasta la
conclusión del trámite de regularización.
Para su registro se establecen los siguientes procedimientos:
I. Obras clandestinas reglamentarias: Si las obras clandestinas estuvieren terminadas
y/u ocupadas y, luego del estudio por parte de la oficina de obras privadas
resultaren realizadas de total acuerdo con las normas técnicas, urbanísticas,
funcionales, de seguridad y de usos prescriptos en el C.U.E Ord. Nº 237/1991, el
propietario podrá iniciar el trámite de registración conforme la presente
ordenanza y abonar los derechos de construcción correspondientes a obra nueva.
II. Obras clandestinas antirreglamentarias: Si la obra clandestina en ejecución o
ejecutada, resultare estar en contravención de las normas del C.U.E Ord. Nº
237/1991, el propietario deberá iniciar el trámite de registración conforme se
establece a continuación y abonar los derechos de construcción correspondientes
a obra nueva.
Adicionalmente, si no se retrotrajeran o resolvieran las contravenciones al
código reprochadas, se abonará una sobretasa por las inspecciones destinadas a
la verificación de la persistencia o no de los aspectos antirreglamentarios de
estas obras. Esta sobretasa se mantendrá hasta tanto se modifiquen las
condiciones edilicias a su situación reglamentaria conforme dictamen de la
Autoridad de Aplicación.
2.4 Registración de las obras clandestinas antirreglamentarias
Queda facultada la oficina de obras privadas, para evaluar todos aquellos casos que revistan
características o condiciones constructivas, edilicias, de habitabilidad, usos prohibidos,
condicionados o sujetos a normativas específicas para que luego de una evaluación técnica,
rechace o condicione a modificaciones o demoliciones parciales o totales para que pueda ser
factible su encuadramiento en el presente artículo.
Al expediente de obra que formalizará la registración de las construcciones clandestinas
antirreglamentarias se deberá adjuntar a toda la documentación requerida en la siguiente
documentación:
I. Informe de antecedente de clausuras y causas administrativas municipales
emanado por Autoridad competente.
2.5 Evaluación de las obras clandestinas antirreglamentarias
La oficina de obras privadas evaluará todas las construcciones antirreglamentarias que se
acojan al régimen regulado por esta norma mediante un Dictamen que:
I. Determine el grado y tipo de acogimiento a la normativa vigente.
II. Condicione las obras declaradas a modificaciones de obra, demoliciones parciales
o totales, anexión de suelo u otras para su acogimiento a este régimen.
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III. Liquide la sobretasa por la inspección de estas obras destinadas a la verificación de
la persistencia o no de las construcciones antirreglamentarias conforme los
procedimientos referidos en el punto 2.6.
IV. Rechace todos aquellos casos que revistan características o condiciones
constructivas, edilicias, de habitabilidad y/o de usos prohibidos inaceptables.
El Dictamen evaluará simultáneamente el cumplimiento de cada una de las condiciones básicas
consignadas. A tales efectos, a través de la utilización de la tabla siguiente, se consignarán los
parámetros para el cálculo de la sobretasa (columna 2), para ser afectados por el coeficiente de
ponderación (columna 1) que resulte del grado de incumplimiento de las normas, conforme se
indica a continuación.
Los valores obtenidos para cada coeficiente de ponderación respecto de cada condición básica
analizada se expresarán en números decimales, con independencia de los que resulte de la
evaluación de la invasión parcial por exceso de FOS.
1. Exceso de FOS: Se evaluará la extensión de la ocupación del suelo por sobre el FOS
máximo vigente para la zona en que está inscripta la obra. El coeficiente de
ponderación resultante será el cociente entre la diferencia del FOS construido y el
FOS reglamentario para la zona en que está inscripta la obra y la diferencia que
existe entre el FOS ideal (0,60) y la ocupación total del suelo. Su fórmula de
cálculo será:
FOS construido (en decimales) – FOS reglamentario para la zona (en decimales)
0,40
2. Exceso de FOT: Se evaluará la intensidad de la ocupación del suelo, que condiciona
la superficie cubierta máxima edificable en ella, por sobre el FOT máximo vigente
para la zona en que está inscripta la obra. El coeficiente de ponderación resultante
será el cociente entre la diferencia entre el FOT construido y el FOT reglamentario
para la zona en que está inscripta la obra y el coeficiente de admisibilidad (0.4). Su
fórmula de cálculo será:
FOT construido – FOT reglamentario para la zona
0,40
3. Invasión de retiros: Se evaluará la extensión de la ocupación de las superficies libres
de suelo de los lotes, resultantes de la aplicación de cada uno de los retiros
reglamentarios establecidos por el Código Ord. 237/1991, afectadas por la invasión
de construcciones. El coeficiente de ponderación resultante será el cociente entre la
Superficie parcelaria afectada por el retiro y la Superficie invadida dentro del área
afectada (Retiros de Frente, Área de Fondo y cada uno de los Laterales). La fórmula
de cálculo que se aplicará a cada uno de los retiros y a las afectaciones será:
Superficie parcelaria afectada por el retiro (en m2)
Superficie invadida dentro del área afectada (en m2)
Los coeficientes de ponderación se calcularán por cada planta que consuma la
ocupación parcial.
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4. Modificación del espacio público: Se aplicarán los mismos coeficientes que para la
invasión de retiros, cuando sean ocupadas superficies afectadas para la apertura o
ensanche de vías públicas, asimilando su cálculo al de una invasión parcial de
retiro.
Cálculo ídem al punto 3.
5. Densidad: Se verificará la superación de la Densidad Neta máxima establecida en el
punto 2.8. El coeficiente de ponderación resultante adoptará los valores de: 0
(cuando no se supere la densidad) o 1 (cuando se supere la Densidad).
6. Cocheras: Se evaluará la satisfacción de los módulos de estacionamiento
reglamentarios (cocheras) establecidos por la norma para la zona en que está
inscripta la obra. El coeficiente de ponderación resultante adoptará los valores de: 1
por una cochera faltante y 2 por 2 cocheras faltantes.
7. Seguridad: Se evaluará la satisfacción de las condiciones básicas de seguridad de las
obras a través de los siguientes rubros: confiabilidad de las Escaleras, Altura y
transparencia de Barandas (valor 1 punto) y Protección pasiva y/o estructural contra
incendios (valor 1 punto). El coeficiente resultante de estas condiciones se calculará
unificadamente ponderando el desvío de los mismos respecto de los parámetros de
seguridad establecidos por la normativa vigente en un rango de valores entre 0
(total satisfacción) y 2 (máximo incumplimiento).
8. Accesibilidad: Se evaluará la satisfacción de las condiciones de uso de los espacios
de circulación y acceso en las construcciones a través de los siguientes rubros:
Pendiente y superficie de las rampas, anchos de pasillos y de accesos e
Instalaciones sanitarias especiales para minusválidos.
El coeficiente resultante de estas condiciones se calculará unificadamente
ponderando el desvío de los mismos respecto de los parámetros de seguridad
establecidos por la normativa vigente en un rango de valores entre 0 (total
satisfacción) 1 (no cumple con pendiente y superficie de las rampas (vale 0,50),
anchos de pasillos y de accesos (vale 0,50) y/o no cumple Instalaciones sanitarias
especiales para minusválidos (vale 1)) y 2 (máximo incumplimiento).
9. Habitabilidad: Se evaluará la satisfacción de las condiciones básicas de habitabilidad
de los locales destinados a la permanencia de personas a través de los siguientes
rubros: Superficie de iluminación natural de locales, Superficie de ventilación
natural de locales, Volúmenes de renovación de aire en locales exentos de
ventilación natural y Provisión de obras de saneamiento adecuadas a la densidad
y/o al tratamiento de efluentes líquidos.
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El coeficiente resultante de estas condiciones se calculará unificadamente
ponderando el desvío de los mismos respecto de los parámetros de seguridad
establecidos por la normativa vigente en un rango de valores entre 0 (total
satisfacción) y 1 (máximo incumplimiento) por local o condición analizada.
10. Pendiente de techos: Se evaluará la totalidad de las pendientes de las superficies del
techo, medido de en dos dimensiones, resultantes de la de la ordenanza 1407/2006,
diferenciando la superficie que cumple y la que no cumple. El coeficiente de
ponderación resultante será el cociente entre la Superficie total del techo y la
Superficie que no cumple las pendientes reglamentarias. La fórmula de cálculo
será:
Superficie total de techos en el lote (en m2)
Superficie de techos que no cumplen la ordenanza (en m2)
11. Materialidad: Se evaluará el porcentaje de materialidad mínimo por Ordenanza Nº
237/1991 sobre la fachada que da a línea municipal en m2 que debe poseer la
construcción. El coeficiente de ponderación resultante será el cociente entre la
Superficie total de la materialidad mínima requerida y la Superficie que posee
realmente la construcción. La fórmula de cálculo será:
Superficie de materialidad mínima requerida en la fachada (en m2)
Superficie de materialidad existente en la fachada (en m2)
El Dictamen referido establecerá los condicionamientos o eventual rechazo a su registración
conforme las siguientes pautas:
a) Impedir que la edificación en la que se verifiquen las infracciones pueda ser sub-
dividida mediante inscripción en el plano.
b) Renunciar, mediante declaración fehaciente de los titulares del plano, al mayor valor
de las construcciones que invaden las siguientes áreas afectadas: las destinadas a la
apertura o ensanche de vías públicas, las integrantes del denominado Camino de
Ribera.
c) Demoler parcialmente las obras que se aconsejen.
d) Anexar terrenos vecinos a la parcela asiento de las construcciones que se pretenden
inscribir a fin de adecuar los indicadores urbanísticos y retiros a la normativa
vigente.
e) Rehacer o completar partes de las obras que infrinjan las normas de seguridad,
movilidad y Habitabilidad.
Todos estos condicionamientos pueden ser levantados si se retrotrae el estado
antirreglamentario de las obras a la normativa vigente.
2.6 Liquidación de sobre tasa por obras clandestinas antirreglamentarias
A los fines de liquidar la sobretasa, se tomará la evaluación de cada uno de los desvíos o
incumplimiento de las condiciones básicas calculadas conforme el procedimiento establecido en
el precedente y se insertará en la comuna 1 de la siguiente tabla.
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Por último, se calcula el % de la sobretasa multiplicando los valores de las columnas 1 y 2,
conforme se esquematiza a continuación:
Condiciones evaluadas
Columna 1 Columna 2 Columna 3
% de desvío de la
normas según
valuación
% máximos
por
condición
% de sobretasa
para aplicar
1 FOS Nota 1 75% Nota 2
2 FOT Nota 1 75% Nota 2
3 Invasión Retiro de Frente Nota 1 50% Nota 2
3a Invasión Retiro Lateral 1 Nota 1 50% Nota 2
3b Invasión Retiro Lateral 2 Nota 1 50% Nota 2
3c Invasión Área de Fondo Nota 1 50% Nota 2
4 Modificación del Espacio
Público
Nota 1 25% Nota 2
5 Densidad Nota 1 20% Nota 2
6 Cocheras Nota 1 20% Nota 2
7 Seguridad Nota 1 10% Nota 2
8 Accesibilidad Nota 1 20% Nota 2
9 Habitabilidad Nota 1 75% Nota 2
10 Pendiente de techos Nota 1 10% Nota 2
11 Materialidad Nota 1 10% Nota 2
SUMA Nota 3
SE ADOPTA (máximo 300%) Nota 4
Referencias:
Nota 1. Ingresar los porcentajes calculados para cada requisito.
Nota 2. Calcular según la fórmula: columna 1 x columna 2 = % de sobretasa a aplicar
Nota 3. Sumar los % de sobretasa de las 11 condiciones evaluadas.
Nota 4. Consignar el % anterior (Suma). Si supera el 300%, límite máximo de sobretasa se
aplicará éste %.
Estarán exentas del pago de la sobretasa indicada en el anterior las construcciones cuya
antigüedad sea mayor a TREINTA (30) años, debidamente comprobada. Esta exención
caducará, total o parcialmente, toda vez que se modifiquen las condiciones que les dieron
origen.
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2.7 Registración de los planos de obras clandestinas
Los planos de medición presentados, una vez evaluados, habiéndose satisfecho los
procedimientos indicados precedentemente y abonados los derechos establecidos, serán idóneo
para recibir el sello de “REGISTRADO”, no pudiendo utilizarse el sello de APROBADO.
No podrán ser registradas las obras antirreglamentarias que se encuadren en alguno de
los siguientes requisitos:
a. Obras y estructuras que no reúnan condiciones mínimas de seguridad estructural o
presenten riesgos de accidentes.
b. Obras con locales destinados a vivienda, hotelería o permanencia prolongada de público
(aulas, habitaciones de establecimientos sanitarios, etc.) que no reúnan condiciones
mínimas de habitabilidad,
c. Obras con locales destinados a la gastronomía y/o producción de alimentos que no
reúnan condiciones edilicias de higiene y salubridad
d. Obras que afecten a vecinos y linderos, o en situación litigiosa por afectación y/o
alteración al derecho de propiedad de los vecinos lindantes y/o espacio público.
e. Obras que impliquen riesgos o molestias contempladas en el código civil y comercial.
f. Obras cuyos propietarios mantengan cuestiones administrativas, deudas o causas
contravencionales activas con el Municipio.
g. Construcciones destinadas o aptas para la concurrencia y permanencia de público que
no cumplan con las condiciones mínimas de accesibilidad para personas con
movilidad y/o capacidad reducida.
h. Construcciones o ampliaciones de edificios subdivididos bajo el régimen de Propiedad
Horizontal (Ley Nacional 13.512) si no están consentidas por los representantes del
consorcio de propietarios autorizados para ello por la Asamblea de Copropietarios.
i. Construcciones que no dispongan de acceso de personas en condiciones de seguridad y
accesibilidad que sean requeridos por la normativa de aplicación en función del uso al
que se destina.
2.8 Densidad
a. Número de viviendas por lote
Para los lotes que carezcan de agua corriente y cloacas podrá realizarse una (1) vivienda
unifamiliar por parcela correspondiente al grupo familiar, o el equivalente de una (1) vivienda
cada doscientos metros cuadrados (200 m2) de superficie.
b. Superficie cubierta mínima por persona
Se establece como superficie cubierta mínima por persona un valor de quince metros cuadrados
por habitante (15 m2). A los efectos de su aplicación en edificios de carácter residencial se
computarán dos (2) personas por dormitorio proyectado. Si la unidad fuera de un solo ambiente
se computará dos (2) personas. Para vivienda unifamiliar se computará la totalidad de la
superficie cubierta. Para vivienda multifamiliar se computará la totalidad de la superficie
cubierta, previa deducción de las superficies correspondientes a espacios comunes e
instalaciones complementarias.-
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ANEXO 3: Documentación técnica para la registración de fraccionamientos.
Los fraccionamientos que a la fecha de la implementación de esta ordenanza no hayan
cumplido con lo solicitado en C.U.E Ord. Nº 237/1991 Capítulo 14, podrán regularizarse
cumpliendo con las siguientes condiciones:
3.1 Trámite para la aprobación del fraccionamiento
Todo interesado en efectuar una división o fraccionamiento dentro del ejido municipal, a partir
de la publicación de la presente deberá presentar:
a) Del propietario y/o grupo de vecinos por iniciativa pública y profesional:
I. Solicitud dirigida al Intendente Municipal, de aprobación del fraccionamiento con
datos catastrales completos, dimensiones del inmueble, linderos, etc., suscripta por profesional
matriculado en el Consejo Profesional del Neuquén o Colegio de Arquitectos del Neuquén y el
propietario.
II. Nombre o razón social del propietario (quien obrase en representación deberá
probar tal carácter en forma legal), domicilio real y legal y el especial a los fines de las
notificaciones Teléfono e e-mail.
III. Describir actividad principal del proponente.
IV. Nombre completo del profesional responsable del proyecto de fraccionamiento.
b) Del lote:
I. Acreditar la titularidad del dominio con título de propiedad (testimonio o
fotocopia autenticada).
II. Certificado del Registro de la Propiedad del Neuquén donde conste que el
propietario no se encuentra inhibido y que no existen gravámenes sobre inmuebles.
III. Certificado de Libre Deuda del inmueble mencionado extendido por la
Municipalidad de Junín de los Andes.
c) Del proyecto:
Términos de Referencia para la Elaboración de un Plan Maestro de Manejo Ambiental.
Resumen que permita la clara identificación del proyecto, de los principales aspectos
ambientales de la zona de intervención y de los potenciales problemas/conflictos ambientales.
1. UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO
I. NOMBRE del proyecto.
II. Descripción general del proyecto, para todas las etapas de ejecución (proyecto,
construcción, operación, etc.).
III. Localización física del proyecto incluyendo dimensiones mapas y planos.
IV. IDENTIFICACIÓN de los predios colindantes y actividades que se desarrollan.
V. Determinación del área de afectación directa e indirecta del proyecto
VI. Descripción de las tecnologías a utilizar en las obras a realizar dentro del fraccionamiento.
VII. Recursos naturales demandados. Descripción general de tipo y cuantificación.
a. Descripción del recurso suelo. Modificaciones del terreno a realizar, incluyendo
necesidad de extracción de vegetación y movimientos de suelos.
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b. Descripción de los recursos hídricos involucrados en el área del proyecto,
incluyendo los de tipo permanente, semipermanente y humedales. Mapeo
georrefenciado con delimitación de línea de rivera. Cumplimiento de Código
Provincial de Aguas (Ley N°899) y cualquier normativa modificatoria o
complementaria vigente, presentación de aval por parte de la Subsecretaría de
Recursos Hídricos.
c. Certificado de área de intervención libre de inundación emitido por la
Subsecretaría de Recursos Hídricos.
d. Planos a escala adecuada para su correcta interpretación, de relevamiento forestal
y masas boscosas del área a dividir, visado por el Técnico de la Dirección
Provincial de Bosques y dictamen de esa repartición acerca de la densidad del
bosque, altura promedio de las especies forestales y sugerencia de la ubicación
óptima de los espacios verdes que habrían de preservarse desde el punto de vista
de su valor forestal.
VIII. Obras o servicios de apoyo que serán demandados, incluyendo obras de infraestructura
necesarias por las condiciones ambientales del sitio. Descripción de la resolución de los
principales servicios (Electricidad, agua, calles y desagües cloacales).
IX. Tipo y volumen de residuos y emisiones, tratamiento y disposición final.
X. Requerimientos de mano de obra.
XI. Vida útil del proyecto.
XII. Cronograma de trabajo y curva de inversión.
2. DESCRIPCIÓN DEL MEDIO NATURAL Y SOCIOECONÓMICO
Descripción cuali-cuantitativa del área de afectación directa e indirecta del proyecto y de los
elementos ambientales susceptibles de ser alterados.
3. IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS Y EFECTOS AMBIENTALES
Descripción de los impactos y efectos ambientales previsibles, medidas de mitigación y de
corrección de impactos negativos. Beneficios económicos, sociales y culturales a obtener.
4. DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL
(D.I.A.) En esta sección el proponente deberá declarar de manera explícita, detallada y
razonada en función del I.A., los impactos y efectos ambientales que la ejecución de su
proyecto o acción ocasionará al medio ambiente involucrado.
5. PLAN DE GESTIÓN AMBIENTAL
En esta sección el proponente expondrá las medidas y acciones de prevención, mitigación,
rehabilitación, restauración, recomposición del medio alterado, etc. del impacto ambiental que
la obra o emprendimiento provocará, según etapas, cronograma y responsables de su ejecución.
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6. Referencias
Se enunciará la legislación ambiental y de los recursos naturales (municipal, provincial y
nacional) vigente en el área de afectación del proyecto y el modo en que el mismo cumplirá con
sus exigencias.
Deberán citarse las fuentes de información y la bibliografía utilizada para la elaboración del
Informe Ambiental.
Términos de Referencia para la Elaboración del Plan Maestro de Desarrollo Urbano.
Resumen que permita la clara identificación del proyecto, de los principales aspectos
urbanísticos del mismo y de la zona de intervención.
I. DESCRIPCIÓN del perfil socio económico de las personas que habitan el
fraccionamiento.
II. Planos de mensura y división aprobada del lote que proviene el inmueble objeto
de este trámite.
III. Plano de ubicación a escala adecuada que refleje en forma clara un entorno de por
lo menos un kilómetro de radio respecto al inmueble a dividir para el fraccionamiento, con la
ubicación del equipamiento comunitario, espacios verdes y reservas existentes y distancia con
mención de las vías primarias existentes y propuestas.
IV. Plano a escala no mayor que a 1:2000 de la planimetría y altimetría con curvas de
nivel cada 1 (un) metro o 50 (cincuenta) centímetros según sea necesario, calculado por
interpolación entre puntos de nivelación. En el mismo plano se mencionarán los desagües
naturales, áreas inundables existentes (mallín) o posibles, como asimismo el relevamiento de
todos los hechos existentes (construcciones, líneas, ductos, etc.).
V. Plano división firmado por profesional habilitado, a escala proporcional y apta al
tamaño de fraccionamiento donde conste:
- Red vial (primaria, secundaria y terciaria)
- Parcelamiento con medidas y destino de las parcelas.
- Espacios verdes y reserva para el equipamiento comunitario.
- Balances de superficies por manzanas y total, indicando las reservas.
Todo de acuerdo al C.U.E. Ord. Nº 237/1991 Capítulo 14, incisos: 14.1.4. Disposiciones
respecto al amanzanamiento y trazado vial; 14.1.5. Disposición respecto al trazado y
amanzanamiento de parcelas; 14.1.6. Disposiciones respecto a las reservas de utilidad pública;
14.1.7. Disposiciones respecto a obras de infraestructura; y ordenanzas modificatorias.
VI. Propuesta de zonificación: debe ser acorde a la urbanización a desarrollar, tener
en cuenta tamaño y forma de lotes, no generar superficies no utilizables, generar indicadores
que puedan ser aplicados a la totalidad de los terrenos o tener adaptaciones para cubrir la
totalidad de los mismos. Se sugiere utilizar alguna de las zonas existentes, siempre y cuando no
perjudique el desarrollo planificado.
VII. Proyecto firmado por profesionales matriculados en Neuquén de la red
distribuidora de agua corriente, aprobado por el E.P.A.S. donde conste:
- Memoria sobre la fuente de provisión.
- Calidad de la misma certificada por autoridad competente.
- Plano de redistribución.
- Planillas y memoria de cálculo.
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VIII. Proyecto de la red de energía eléctrica y alumbrado público aprobado por el
E.P.E.N.
IX. Proyecto de la red de gas aprobadas por Camuzzi.
En caso de autorizarse la presentación del proyecto, se notificará a las partes interesadas y se
devolverá, previo pago de los derechos municipales respectivos al visado previo y una copia de
cada uno de los planos.
Esta Visación tendrá una validez de 180 días corridos, en cuyo transcurso deberá presentarse el
proyecto definitivo en forma correcta y completa. Si cumplido este plazo no se hubiera dado
entrada al expediente respectivo, la Visación otorgada quedará automáticamente sin efecto,
archivándose las actuaciones sin más trámite.
3.2 Trámite para la Aprobación definitiva a través del Visado final
Para la presentación del proyecto definitivo se deberá cumplimentar el siguiente ítem.
Disposiciones respecto a la realización de las obras de infraestructura y su aprobación
definitiva.
Obteniendo el visto bueno del proyecto del fraccionamiento, la aprobación definitiva o visado
final quedará supeditado a la realización de todas las obras de infraestructura necesarias, o la
aprobación por parte de la Municipalidad, de un plan de obras, siempre que se le ofrezca
garantía suficiente a juicio para la realización.
I. Si el propietario optara por realizar las obras de infraestructura antes de solicitar
la aprobación definitiva, deberá efectuarlas dentro del término de un año a partir de la obtención
de la autorización previa municipal. Transcurrido ese lapso deberá cumplir con todas las nuevas
disposiciones vigentes con relación a los loteos en el sector donde se efectúe el
fraccionamiento.
Obtenidos los certificados de recepción final de las obras de infraestructura e
inspeccionadas estas por los entes correspondientes y/o el municipio, según
resolución del servicio, el propietario o profesional podrán solicitar la aprobación
definitiva del loteo.
II. Si el propietario optare por realizar las obras de infraestructura con posterioridad
a la aprobación definitiva del loteo deberá presentar:
a) Solicitud indicando las obras de infraestructura que faltan realizar.
b) Plazo de ejecución con plan de trabajos, curva de inversión y forma de financiación de los
mismos.
c) Forma como garantizará su ejecución de acuerdo al punto b) y firma de un convenio con la
Municipalidad.
III. Para garantizar la realización de las obras de infraestructura se firmará entre la
Municipalidad y el propietario un Convenio de Garantía en el cual se consignarán:
a) Obligación de amojonamiento de todas las parcelas resultantes.
b) Autorización de iniciar las obras de infraestructura, a cargo del propietario, plazos de
ejecución, normas de aplicación de plazos, multas por incumplimiento, etc.
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c) Garantía cedida a la Municipalidad que cubre el valor total de todos los trabajos, mediante
un seguro de caución que nunca será menor del 30% de la fracción dividida, garantizando el
mismo con el porcentaje en lotes dentro del fraccionamiento y su ubicación será a elección de la
Municipalidad. Poder irrevocable a favor de la Municipalidad facultándola a disponer de los
lotes ofrecidos en garantía, en caso de incumplimiento de plazos u obras y exigir la
escrituración de ellas.
f) Obligaciones de escrituración a favor de la Municipalidad de aquellas parcelas que
hubieran sido reservadas para el equipamiento comunitario de utilización pública con gastos de
escrituración por cuenta del propietario.
IV. Presentado el Plan de Obras y ofrecida la Garantía, la Municipalidad analizará los
presupuestos y plan de trabajo y si correspondiere aprobará el loteo firmándose un Convenio en
el que se consignarán las obras que deberá realizar el propietario, garantía ofrecida, plazo de
ejecución de las menciona das obras, normas de ampliación de plazo, multas por
incumplimiento, forma de rescisión de convenio, ejecución de la garantía.
V. La Municipalidad mantendrá un permanente control y verifica si las obras se
ejecutan dentro del término previsto, a fin de tomar las medidas necesarias en caso de que su
realización no se ajuste al Plan propuesto.
VI. En los planos aprobados deberá consignarse claramente que los mismos no
tendrán valor material para la venta sin los respectivos Certificados Finales de Obra
correspondientes a las obras de infraestructura.
3.3 Registración de los planos de fraccionamientos
No podrán ser registradas los fraccionamientos que se encuadren en alguno de los
siguientes requisitos:
a. Fraccionamientos que afecten a vecinos y linderos, o en situación litigiosa por afectación
y/o alteración al derecho de propiedad de los vecinos lindantes y/o espacio público.
b. Fraccionamientos cuyos propietarios y/o responsables mantengan cuestiones
administrativas, deudas o causas contravencionales activas con el Municipio.
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